一、目前广东房地产业处于稳定发展阶段的调整期
近二十多年来，在经济发展和体制创新两大动力的推动下，广东的房地产开发业经历了探索起步、快速发展、调整消化和稳定发展四个阶段，目前正处于稳定发展阶段的调整期。2004年上半年，广东房地产开发完成投资557.11亿元，同比增长9.9%，增速比同期全社会固定资产投资增速低16个百分点，比全国低18.8个百分点，连续两个月居全国倒数第一位。
（一）从1998年开始广东房地产开发投资进入新一轮景气增长周期。
在这轮由市场需求拉动的增长周期中，广东房地产开发投资从1998年开始至2003年4月份，连续64个月以两位数的同比速度增长，成为投资构成中最活跃的部分。1998年至2003年年均增速比全社会固定资产投资高出1.3个百分点，2003年房地产增加值占国民经济比重比1997年上升1.3个百分点。在前几年广东基本建设投资对整体投资增长拉动力减弱的情况下，适时且较好地起到拉动整体投资增长的作用，1998年至2003年房地产开发投资对整体投资增长贡献率分别为20.1%、29.9%、72%、37.6%、39.5%和11.2%（见图一[略，详情请看杂志]）。
（二）2003年广东房地产开发投资进入增长周期的调整期。
广东房地产开发投资在经过前几年的快速增长后，2002年底至2003年初，在全国房地产开发投资一片“热”声下，广东的增速回落，开始步入调整期。从2002年12月至2004年6月房地产开发投资各月同比增长曲线看（见图二[略，详情请看杂志]），房地产开发投资增速在2003年初开始不断下滑，然后在低位运行，进入2004年后增速略有回升。2003年全年增速从2002年的14.7%下降到10.6%，低于全国平均水平18.4个百分点，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重比2002年下降3.6个百分点。进入2004年后，房地产开发投资增速虽有所恢复，但呈逐月下降趋势，各月同比增速分别为33.8%、14.0%、13.0%、11.6%和9.9%。
（三）全国房地产开发投资正处于景气周期的快速增长阶段。
广东与全国正处于房地产开发投资景气周期的不同阶段。从2002年8月份开始至今连续22个月，全国每月同比增速基本上都在30%以上，其中2004年1至2月达最高增速达50.2%，今年1至3月、1至4月、1至5月和1至6月，增长速度分别为41.1%、34.6%、32.0%和 28.7%。与全国高增速相比，2003年以来广东每月增速基本上要落后20个百分点左右，除今年2月外，广东增速在全国均排在末三位。与经济总量相近的江苏、浙江、山东相比，广东的差距也很大（见表一[略，详情请看杂志]）。
（四）广东房地产开发投资处于调整期的主要原因：
一是近年政府出台的各项政策措施的主导思想是，保持全省房地产开发投资平稳增长，防止大起大落，延长开发投资处于增长期的时间。
二是房地产开发投资的周期性作用。广东房地产开发投资这一轮增长周期从1998年开始已有五年时间。2003年和2004年暂时进入调整期。
三是广东与全国房地产开发投资增长周期之间既表现出趋同性，也存在着离异性，是广东房地产开发投资先于全国进入调整期的主要原因。广东房地产开发处于全国经济大环境中，受国家各项政策措施的影响，增长周期与全国波动表现一定的趋同性。如1998年广东房地产开发投资与全国各地一样重新复苏，并保持快速增长。1998年至2000年，广东房地产开发投资分别快于全国增速8个、6.8个和1.4个百分点。根据房地产开发投资景气周期，广东进入快速增长期早于全国，进入调整期的时间也早于全国， 2001年后广东增速均低于全国。
四是广东约有70%左右的房地产开发投资集中在广州、深圳两市，今年上半年，广州、深圳房地产开发投资分别增长0.9%和7.9%，导致全省增速放缓。
（五）今明两年广东房地产开发投资仍将保持平稳发展态势。
综合各方面的情况看，国家出台的银行贷款和土地政策虽然对广东房地产开发产生较大影响，但不会对今明两年广东房地产开发投资增长趋势产生根本性的冲击，预计今年增速维持2003年的水平，增长10%左右。
1、从2003年以来国家出台的有关政策看，本次出台的房地产开发政策有别于以前任何一次宏观调控。这次主要调控土地供应、金融贷款，重点清理部分过热行业，没有涉及商品房消费。这些政策出台对改变广东房地产开发的供给压力较大，将起到汰弱留强，稳定市场的作用。
2、广东房地产开发企业整体上具有较强的竞争优势。2003年全省资质等级为二级及以上的房地产开发企业有440家，约占全国30%。2003年全省房地产开发企业资产负债率为76.0%，比上年下降1.5个百分点；利润总额比上年大幅增长36.8%。自有资金比例增多，发展后劲较强。广东房地产市场发育较成熟，产业链间联系紧密。另外广东房地产开发企业对房地产业的前景仍然看好。
3、市场对商品房的强大需求将有力支撑今后房地产开发投资的增长。宏观经济的持续向好、居民可支配收入增加、城市化进程加快、城市基础设施建设、中心城市城区扩大、CEPA和泛珠三角区域合作等利好因素，使得市场对商品房消费保持旺盛的需求。广东商品房销售面积和销售额近两年每月的增长速度基本保持在18%以上，快于房地产开发投资增速。
二、商品房价格有提升压力
今年以来，广东商品房销售情况良好，每月销售额和销售建筑面积增长均在16%以上。上半年，商品房销售额444.00亿元，同比增长32.5%，商品房销售建筑面积1173.02万平方米，同比增长16.8%。由于销售额的增长速度明显高于销售面积，房价上涨较快，幅度为近八年来同期最高水平。
（一）今年以来广东销售商品房价格上涨速度较快。
1998年至2003年六年间，广东商品房销售价格增幅为-7.8%、-8.3%、2.1%、2.4%、-1.9%和-1.4%，远低于每年经济的增幅和城镇居民可支配收入增幅（见图三[略，详情请看杂志]）。进入2004年，销售商品房整体价格迅速提升，前2月、前3月、前4月和前5月分别增长19.6%、15.4%、13.9%和13.7%，其中销售商品住宅价格增长18.0%、16.6%、16.0%和15.1%。上半年，广东销售商品房价格为每平方米3785.14元，同比增加446.5元，增长13.4%；其中商品住宅价格每平方米3568.78元，同比增加449.65元，增长14.4%。广州、深圳销售商品房每平方米价格分别为4614.01元和6995.33元，增长11.4%和22.3%，其中商品住宅每平方米为4370.03元和6667.53元，增长12.7%和26.7%。
（二）广东销售的商品房价格增幅高于全国1.8个百分点。
今年全国商品房价格“涨”声一片。上半年，全国销售商品房平均每平方米2701元，增长11.6%。除福建、海南、内蒙古、陕西、青海和宁夏以外，其他省市销售商品房价格均有上涨，最高的甘肃省上涨34.2%。从涨幅看，广东在全国居第12位，比全国高出1.8个百分点。广东商品房均价比江、浙、鲁、津等省市高，但增幅比这些省市低。广州、深圳的商品房价格增幅低于上海、天津，高于北京、重庆。
（三）今年下半年商品房价格增速将会回稳。
1、国家宏观调控政策的长期稳定效果将逐步显现。部分房地产商会降低房价偿还贷款，部分实力较弱的发展商由于资金困难可能压价回笼资金，部分房地产商为得到更多流动资金可能下调售价。
2、市场供给压力仍比较大。今年上半年广东商品房建设投资439.86亿元，增长15.9%；在建施工面积10304万平方米，增长6.7%； 加上广东空置商品房屋较多，市场总体供应充足，因此房价上涨后劲不足。
3、部分建材价格开始下降。今年３月中旬后国内钢材特别是建筑钢材价格出现明显回落，５月上旬，线材、螺纹钢代表品价格已经回落到每吨3250元和3440元左右，较３月初下跌了750元以上，普通水泥价格没有进一步上涨。建筑材料价格的回落对商品房价格的上升起抑制作用。
今年商品房价格的上涨已引起有关政府部门的重视，国家将出台土地规划许可证有效期等方式打击开发商囤积土地，缓解土地供应紧张的矛盾。综合以上因素，预计今年下半年商品房价格增速将会放缓，今明两年广东商品房价格上涨的幅度约在15%左右。
三、建 议
（一）给闲置土地设置“生命时限”。据国土资源部调查，截至2003年，国家土地储备共170万亩，其中囤积在开发商手中尚未开发的土地高达70万亩。政府应从立法、许可两方面打击囤积土地的行为，房地产开发商不进行开发建设时不应拥有土地，需要开发建设时才能向政府购买土地。同时给闲置的土地设置开发期限，这将有利于政府有关部门强化房地产开发的总体规划与市场调控，抑制快速增长的房价，维护房地产开发市场的健康稳定。
（二）进行空置商品房屋快速调查。广东目前空置房屋总量大、空置时间长、形成的原因复杂。另外由于空置商品房屋分散在各开发商手中，不少近年没有投资的房地产开发商没有上报空置情况，详细的情况还不能完全掌握。进行快速调查摸清情况后，政府有关部门才能对症下药解决问题。
（三）对地方政府特别是县、镇一级政府进行债务和偿债能力评估。广东县域经济不发达，但县、镇一级的开发区数量并不少。一些开发区由于效益不理想，开发资金形成债务，增加当地政府的财政风险。应对地方政府特别是县镇一级的政府进行债务和偿债能力评估，抑制其投资冲动。
（四）房地产开发企业要进行融资创新。房地产开发企业能否获得足够的资金支持，建立健全多渠道的房地产融资体系成为企业发展关键。在目前房地产企业从银行获得大量的贷款越来越难的情况下，企业应加快建立直接融资渠道，如IPO（上市公募）、房地产信托、房地产基金等，实现融资渠道的多元化。
（作者单位：广东省统计局投资处）
一、目前广东房地产业处于稳定发展阶段的调整期
近二十多年来，在经济发展和体制创新两大动力的推动下，广东的房地产开发业经历了探索起步、快速发展、调整消化和稳定发展四个阶段，目前正处于稳定发展阶段的调整期。2004年上半年，广东房地产开发完成投资557.11亿元，同比增长9.9%，增速比同期全社会固定资产投资增速低16个百分点，比全国低18.8个百分点，连续两个月居全国倒数第一位。
（一）从1998年开始广东房地产开发投资进入新一轮景气增长周期。
在这轮由市场需求拉动的增长周期中，广东房地产开发投资从1998年开始至2003年4月份，连续64个月以两位数的同比速度增长，成为投资构成中最活跃的部分。1998年至2003年年均增速比全社会固定资产投资高出1.3个百分点，2003年房地产增加值占国民经济比重比1997年上升1.3个百分点。在前几年广东基本建设投资对整体投资增长拉动力减弱的情况下，适时且较好地起到拉动整体投资增长的作用，1998年至2003年房地产开发投资对整体投资增长贡献率分别为20.1%、29.9%、72%、37.6%、39.5%和11.2%（见图一[略，详情请看杂志]）。
（二）2003年广东房地产开发投资进入增长周期的调整期。
广东房地产开发投资在经过前几年的快速增长后，2002年底至2003年初，在全国房地产开发投资一片“热”声下，广东的增速回落，开始步入调整期。从2002年12月至2004年6月房地产开发投资各月同比增长曲线看（见图二[略，详情请看杂志]），房地产开发投资增速在2003年初开始不断下滑，然后在低位运行，进入2004年后增速略有回升。2003年全年增速从2002年的14.7%下降到10.6%，低于全国平均水平18.4个百分点，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重比2002年下降3.6个百分点。进入2004年后，房地产开发投资增速虽有所恢复，但呈逐月下降趋势，各月同比增速分别为33.8%、14.0%、13.0%、11.6%和9.9%。
（三）全国房地产开发投资正处于景气周期的快速增长阶段。
广东与全国正处于房地产开发投资景气周期的不同阶段。从2002年8月份开始至今连续22个月，全国每月同比增速基本上都在30%以上，其中2004年1至2月达最高增速达50.2%，今年1至3月、1至4月、1至5月和1至6月，增长速度分别为41.1%、34.6%、32.0%和 28.7%。与全国高增速相比，2003年以来广东每月增速基本上要落后20个百分点左右，除今年2月外，广东增速在全国均排在末三位。与经济总量相近的江苏、浙江、山东相比，广东的差距也很大（见表一[略，详情请看杂志]）。
（四）广东房地产开发投资处于调整期的主要原因：
一是近年政府出台的各项政策措施的主导思想是，保持全省房地产开发投资平稳增长，防止大起大落，延长开发投资处于增长期的时间。
二是房地产开发投资的周期性作用。广东房地产开发投资这一轮增长周期从1998年开始已有五年时间。2003年和2004年暂时进入调整期。
三是广东与全国房地产开发投资增长周期之间既表现出趋同性，也存在着离异性，是广东房地产开发投资先于全国进入调整期的主要原因。广东房地产开发处于全国经济大环境中，受国家各项政策措施的影响，增长周期与全国波动表现一定的趋同性。如1998年广东房地产开发投资与全国各地一样重新复苏，并保持快速增长。1998年至2000年，广东房地产开发投资分别快于全国增速8个、6.8个和1.4个百分点。根据房地产开发投资景气周期，广东进入快速增长期早于全国，进入调整期的时间也早于全国， 2001年后广东增速均低于全国。
四是广东约有70%左右的房地产开发投资集中在广州、深圳两市，今年上半年，广州、深圳房地产开发投资分别增长0.9%和7.9%，导致全省增速放缓。
（五）今明两年广东房地产开发投资仍将保持平稳发展态势。
综合各方面的情况看，国家出台的银行贷款和土地政策虽然对广东房地产开发产生较大影响，但不会对今明两年广东房地产开发投资增长趋势产生根本性的冲击，预计今年增速维持2003年的水平，增长10%左右。
1、从2003年以来国家出台的有关政策看，本次出台的房地产开发政策有别于以前任何一次宏观调控。这次主要调控土地供应、金融贷款，重点清理部分过热行业，没有涉及商品房消费。这些政策出台对改变广东房地产开发的供给压力较大，将起到汰弱留强，稳定市场的作用。
2、广东房地产开发企业整体上具有较强的竞争优势。2003年全省资质等级为二级及以上的房地产开发企业有440家，约占全国30%。2003年全省房地产开发企业资产负债率为76.0%，比上年下降1.5个百分点；利润总额比上年大幅增长36.8%。自有资金比例增多，发展后劲较强。广东房地产市场发育较成熟，产业链间联系紧密。另外广东房地产开发企业对房地产业的前景仍然看好。
3、市场对商品房的强大需求将有力支撑今后房地产开发投资的增长。宏观经济的持续向好、居民可支配收入增加、城市化进程加快、城市基础设施建设、中心城市城区扩大、CEPA和泛珠三角区域合作等利好因素，使得市场对商品房消费保持旺盛的需求。广东商品房销售面积和销售额近两年每月的增长速度基本保持在18%以上，快于房地产开发投资增速。
二、商品房价格有提升压力
今年以来，广东商品房销售情况良好，每月销售额和销售建筑面积增长均在16%以上。上半年，商品房销售额444.00亿元，同比增长32.5%，商品房销售建筑面积1173.02万平方米，同比增长16.8%。由于销售额的增长速度明显高于销售面积，房价上涨较快，幅度为近八年来同期最高水平。
（一）今年以来广东销售商品房价格上涨速度较快。
1998年至2003年六年间，广东商品房销售价格增幅为-7.8%、-8.3%、2.1%、2.4%、-1.9%和-1.4%，远低于每年经济的增幅和城镇居民可支配收入增幅（见图三[略，详情请看杂志]）。进入2004年，销售商品房整体价格迅速提升，前2月、前3月、前4月和前5月分别增长19.6%、15.4%、13.9%和13.7%，其中销售商品住宅价格增长18.0%、16.6%、16.0%和15.1%。上半年，广东销售商品房价格为每平方米3785.14元，同比增加446.5元，增长13.4%；其中商品住宅价格每平方米3568.78元，同比增加449.65元，增长14.4%。广州、深圳销售商品房每平方米价格分别为4614.01元和6995.33元，增长11.4%和22.3%，其中商品住宅每平方米为4370.03元和6667.53元，增长12.7%和26.7%。
（二）广东销售的商品房价格增幅高于全国1.8个百分点。
今年全国商品房价格“涨”声一片。上半年，全国销售商品房平均每平方米2701元，增长11.6%。除福建、海南、内蒙古、陕西、青海和宁夏以外，其他省市销售商品房价格均有上涨，最高的甘肃省上涨34.2%。从涨幅看，广东在全国居第12位，比全国高出1.8个百分点。广东商品房均价比江、浙、鲁、津等省市高，但增幅比这些省市低。广州、深圳的商品房价格增幅低于上海、天津，高于北京、重庆。
（三）今年下半年商品房价格增速将会回稳。
1、国家宏观调控政策的长期稳定效果将逐步显现。部分房地产商会降低房价偿还贷款，部分实力较弱的发展商由于资金困难可能压价回笼资金，部分房地产商为得到更多流动资金可能下调售价。
2、市场供给压力仍比较大。今年上半年广东商品房建设投资439.86亿元，增长15.9%；在建施工面积10304万平方米，增长6.7%； 加上广东空置商品房屋较多，市场总体供应充足，因此房价上涨后劲不足。
3、部分建材价格开始下降。今年３月中旬后国内钢材特别是建筑钢材价格出现明显回落，５月上旬，线材、螺纹钢代表品价格已经回落到每吨3250元和3440元左右，较３月初下跌了750元以上，普通水泥价格没有进一步上涨。建筑材料价格的回落对商品房价格的上升起抑制作用。
今年商品房价格的上涨已引起有关政府部门的重视，国家将出台土地规划许可证有效期等方式打击开发商囤积土地，缓解土地供应紧张的矛盾。综合以上因素，预计今年下半年商品房价格增速将会放缓，今明两年广东商品房价格上涨的幅度约在15%左右。
三、建 议
（一）给闲置土地设置“生命时限”。据国土资源部调查，截至2003年，国家土地储备共170万亩，其中囤积在开发商手中尚未开发的土地高达70万亩。政府应从立法、许可两方面打击囤积土地的行为，房地产开发商不进行开发建设时不应拥有土地，需要开发建设时才能向政府购买土地。同时给闲置的土地设置开发期限，这将有利于政府有关部门强化房地产开发的总体规划与市场调控，抑制快速增长的房价，维护房地产开发市场的健康稳定。
（二）进行空置商品房屋快速调查。广东目前空置房屋总量大、空置时间长、形成的原因复杂。另外由于空置商品房屋分散在各开发商手中，不少近年没有投资的房地产开发商没有上报空置情况，详细的情况还不能完全掌握。进行快速调查摸清情况后，政府有关部门才能对症下药解决问题。
（三）对地方政府特别是县、镇一级政府进行债务和偿债能力评估。广东县域经济不发达，但县、镇一级的开发区数量并不少。一些开发区由于效益不理想，开发资金形成债务，增加当地政府的财政风险。应对地方政府特别是县镇一级的政府进行债务和偿债能力评估，抑制其投资冲动。
（四）房地产开发企业要进行融资创新。房地产开发企业能否获得足够的资金支持，建立健全多渠道的房地产融资体系成为企业发展关键。在目前房地产企业从银行获得大量的贷款越来越难的情况下，企业应加快建立直接融资渠道，如IPO（上市公募）、房地产信托、房地产基金等，实现融资渠道的多元化。
（作者单位：广东省统计局投资处）
一、目前广东房地产业处于稳定发展阶段的调整期
近二十多年来，在经济发展和体制创新两大动力的推动下，广东的房地产开发业经历了探索起步、快速发展、调整消化和稳定发展四个阶段，目前正处于稳定发展阶段的调整期。2004年上半年，广东房地产开发完成投资557.11亿元，同比增长9.9%，增速比同期全社会固定资产投资增速低16个百分点，比全国低18.8个百分点，连续两个月居全国倒数第一位。
（一）从1998年开始广东房地产开发投资进入新一轮景气增长周期。
在这轮由市场需求拉动的增长周期中，广东房地产开发投资从1998年开始至2003年4月份，连续64个月以两位数的同比速度增长，成为投资构成中最活跃的部分。1998年至2003年年均增速比全社会固定资产投资高出1.3个百分点，2003年房地产增加值占国民经济比重比1997年上升1.3个百分点。在前几年广东基本建设投资对整体投资增长拉动力减弱的情况下，适时且较好地起到拉动整体投资增长的作用，1998年至2003年房地产开发投资对整体投资增长贡献率分别为20.1%、29.9%、72%、37.6%、39.5%和11.2%（见图一[略，详情请看杂志]）。
（二）2003年广东房地产开发投资进入增长周期的调整期。
广东房地产开发投资在经过前几年的快速增长后，2002年底至2003年初，在全国房地产开发投资一片“热”声下，广东的增速回落，开始步入调整期。从2002年12月至2004年6月房地产开发投资各月同比增长曲线看（见图二[略，详情请看杂志]），房地产开发投资增速在2003年初开始不断下滑，然后在低位运行，进入2004年后增速略有回升。2003年全年增速从2002年的14.7%下降到10.6%，低于全国平均水平18.4个百分点，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重比2002年下降3.6个百分点。进入2004年后，房地产开发投资增速虽有所恢复，但呈逐月下降趋势，各月同比增速分别为33.8%、14.0%、13.0%、11.6%和9.9%。
（三）全国房地产开发投资正处于景气周期的快速增长阶段。
广东与全国正处于房地产开发投资景气周期的不同阶段。从2002年8月份开始至今连续22个月，全国每月同比增速基本上都在30%以上，其中2004年1至2月达最高增速达50.2%，今年1至3月、1至4月、1至5月和1至6月，增长速度分别为41.1%、34.6%、32.0%和 28.7%。与全国高增速相比，2003年以来广东每月增速基本上要落后20个百分点左右，除今年2月外，广东增速在全国均排在末三位。与经济总量相近的江苏、浙江、山东相比，广东的差距也很大（见表一[略，详情请看杂志]）。
（四）广东房地产开发投资处于调整期的主要原因：
一是近年政府出台的各项政策措施的主导思想是，保持全省房地产开发投资平稳增长，防止大起大落，延长开发投资处于增长期的时间。
二是房地产开发投资的周期性作用。广东房地产开发投资这一轮增长周期从1998年开始已有五年时间。2003年和2004年暂时进入调整期。
三是广东与全国房地产开发投资增长周期之间既表现出趋同性，也存在着离异性，是广东房地产开发投资先于全国进入调整期的主要原因。广东房地产开发处于全国经济大环境中，受国家各项政策措施的影响，增长周期与全国波动表现一定的趋同性。如1998年广东房地产开发投资与全国各地一样重新复苏，并保持快速增长。1998年至2000年，广东房地产开发投资分别快于全国增速8个、6.8个和1.4个百分点。根据房地产开发投资景气周期，广东进入快速增长期早于全国，进入调整期的时间也早于全国， 2001年后广东增速均低于全国。
四是广东约有70%左右的房地产开发投资集中在广州、深圳两市，今年上半年，广州、深圳房地产开发投资分别增长0.9%和7.9%，导致全省增速放缓。
（五）今明两年广东房地产开发投资仍将保持平稳发展态势。
综合各方面的情况看，国家出台的银行贷款和土地政策虽然对广东房地产开发产生较大影响，但不会对今明两年广东房地产开发投资增长趋势产生根本性的冲击，预计今年增速维持2003年的水平，增长10%左右。
1、从2003年以来国家出台的有关政策看，本次出台的房地产开发政策有别于以前任何一次宏观调控。这次主要调控土地供应、金融贷款，重点清理部分过热行业，没有涉及商品房消费。这些政策出台对改变广东房地产开发的供给压力较大，将起到汰弱留强，稳定市场的作用。
2、广东房地产开发企业整体上具有较强的竞争优势。2003年全省资质等级为二级及以上的房地产开发企业有440家，约占全国30%。2003年全省房地产开发企业资产负债率为76.0%，比上年下降1.5个百分点；利润总额比上年大幅增长36.8%。自有资金比例增多，发展后劲较强。广东房地产市场发育较成熟，产业链间联系紧密。另外广东房地产开发企业对房地产业的前景仍然看好。
3、市场对商品房的强大需求将有力支撑今后房地产开发投资的增长。宏观经济的持续向好、居民可支配收入增加、城市化进程加快、城市基础设施建设、中心城市城区扩大、CEPA和泛珠三角区域合作等利好因素，使得市场对商品房消费保持旺盛的需求。广东商品房销售面积和销售额近两年每月的增长速度基本保持在18%以上，快于房地产开发投资增速。
二、商品房价格有提升压力
今年以来，广东商品房销售情况良好，每月销售额和销售建筑面积增长均在16%以上。上半年，商品房销售额444.00亿元，同比增长32.5%，商品房销售建筑面积1173.02万平方米，同比增长16.8%。由于销售额的增长速度明显高于销售面积，房价上涨较快，幅度为近八年来同期最高水平。
（一）今年以来广东销售商品房价格上涨速度较快。
1998年至2003年六年间，广东商品房销售价格增幅为-7.8%、-8.3%、2.1%、2.4%、-1.9%和-1.4%，远低于每年经济的增幅和城镇居民可支配收入增幅（见图三[略，详情请看杂志]）。进入2004年，销售商品房整体价格迅速提升，前2月、前3月、前4月和前5月分别增长19.6%、15.4%、13.9%和13.7%，其中销售商品住宅价格增长18.0%、16.6%、16.0%和15.1%。上半年，广东销售商品房价格为每平方米3785.14元，同比增加446.5元，增长13.4%；其中商品住宅价格每平方米3568.78元，同比增加449.65元，增长14.4%。广州、深圳销售商品房每平方米价格分别为4614.01元和6995.33元，增长11.4%和22.3%，其中商品住宅每平方米为4370.03元和6667.53元，增长12.7%和26.7%。
（二）广东销售的商品房价格增幅高于全国1.8个百分点。
今年全国商品房价格“涨”声一片。上半年，全国销售商品房平均每平方米2701元，增长11.6%。除福建、海南、内蒙古、陕西、青海和宁夏以外，其他省市销售商品房价格均有上涨，最高的甘肃省上涨34.2%。从涨幅看，广东在全国居第12位，比全国高出1.8个百分点。广东商品房均价比江、浙、鲁、津等省市高，但增幅比这些省市低。广州、深圳的商品房价格增幅低于上海、天津，高于北京、重庆。
（三）今年下半年商品房价格增速将会回稳。
1、国家宏观调控政策的长期稳定效果将逐步显现。部分房地产商会降低房价偿还贷款，部分实力较弱的发展商由于资金困难可能压价回笼资金，部分房地产商为得到更多流动资金可能下调售价。
2、市场供给压力仍比较大。今年上半年广东商品房建设投资439.86亿元，增长15.9%；在建施工面积10304万平方米，增长6.7%； 加上广东空置商品房屋较多，市场总体供应充足，因此房价上涨后劲不足。
3、部分建材价格开始下降。今年３月中旬后国内钢材特别是建筑钢材价格出现明显回落，５月上旬，线材、螺纹钢代表品价格已经回落到每吨3250元和3440元左右，较３月初下跌了750元以上，普通水泥价格没有进一步上涨。建筑材料价格的回落对商品房价格的上升起抑制作用。
今年商品房价格的上涨已引起有关政府部门的重视，国家将出台土地规划许可证有效期等方式打击开发商囤积土地，缓解土地供应紧张的矛盾。综合以上因素，预计今年下半年商品房价格增速将会放缓，今明两年广东商品房价格上涨的幅度约在15%左右。
三、建 议
（一）给闲置土地设置“生命时限”。据国土资源部调查，截至2003年，国家土地储备共170万亩，其中囤积在开发商手中尚未开发的土地高达70万亩。政府应从立法、许可两方面打击囤积土地的行为，房地产开发商不进行开发建设时不应拥有土地，需要开发建设时才能向政府购买土地。同时给闲置的土地设置开发期限，这将有利于政府有关部门强化房地产开发的总体规划与市场调控，抑制快速增长的房价，维护房地产开发市场的健康稳定。
（二）进行空置商品房屋快速调查。广东目前空置房屋总量大、空置时间长、形成的原因复杂。另外由于空置商品房屋分散在各开发商手中，不少近年没有投资的房地产开发商没有上报空置情况，详细的情况还不能完全掌握。进行快速调查摸清情况后，政府有关部门才能对症下药解决问题。
（三）对地方政府特别是县、镇一级政府进行债务和偿债能力评估。广东县域经济不发达，但县、镇一级的开发区数量并不少。一些开发区由于效益不理想，开发资金形成债务，增加当地政府的财政风险。应对地方政府特别是县镇一级的政府进行债务和偿债能力评估，抑制其投资冲动。
（四）房地产开发企业要进行融资创新。房地产开发企业能否获得足够的资金支持，建立健全多渠道的房地产融资体系成为企业发展关键。在目前房地产企业从银行获得大量的贷款越来越难的情况下，企业应加快建立直接融资渠道，如IPO（上市公募）、房地产信托、房地产基金等，实现融资渠道的多元化。
（作者单位：广东省统计局投资处）
一、目前广东房地产业处于稳定发展阶段的调整期
近二十多年来，在经济发展和体制创新两大动力的推动下，广东的房地产开发业经历了探索起步、快速发展、调整消化和稳定发展四个阶段，目前正处于稳定发展阶段的调整期。2004年上半年，广东房地产开发完成投资557.11亿元，同比增长9.9%，增速比同期全社会固定资产投资增速低16个百分点，比全国低18.8个百分点，连续两个月居全国倒数第一位。
（一）从1998年开始广东房地产开发投资进入新一轮景气增长周期。
在这轮由市场需求拉动的增长周期中，广东房地产开发投资从1998年开始至2003年4月份，连续64个月以两位数的同比速度增长，成为投资构成中最活跃的部分。1998年至2003年年均增速比全社会固定资产投资高出1.3个百分点，2003年房地产增加值占国民经济比重比1997年上升1.3个百分点。在前几年广东基本建设投资对整体投资增长拉动力减弱的情况下，适时且较好地起到拉动整体投资增长的作用，1998年至2003年房地产开发投资对整体投资增长贡献率分别为20.1%、29.9%、72%、37.6%、39.5%和11.2%（见图一[略，详情请看杂志]）。
（二）2003年广东房地产开发投资进入增长周期的调整期。
广东房地产开发投资在经过前几年的快速增长后，2002年底至2003年初，在全国房地产开发投资一片“热”声下，广东的增速回落，开始步入调整期。从2002年12月至2004年6月房地产开发投资各月同比增长曲线看（见图二[略，详情请看杂志]），房地产开发投资增速在2003年初开始不断下滑，然后在低位运行，进入2004年后增速略有回升。2003年全年增速从2002年的14.7%下降到10.6%，低于全国平均水平18.4个百分点，房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重比2002年下降3.6个百分点。进入2004年后，房地产开发投资增速虽有所恢复，但呈逐月下降趋势，各月同比增速分别为33.8%、14.0%、13.0%、11.6%和9.9%。
（三）全国房地产开发投资正处于景气周期的快速增长阶段。
广东与全国正处于房地产开发投资景气周期的不同阶段。从2002年8月份开始至今连续22个月，全国每月同比增速基本上都在30%以上，其中2004年1至2月达最高增速达50.2%，今年1至3月、1至4月、1至5月和1至6月，增长速度分别为41.1%、34.6%、32.0%和 28.7%。与全国高增速相比，2003年以来广东每月增速基本上要落后20个百分点左右，除今年2月外，广东增速在全国均排在末三位。与经济总量相近的江苏、浙江、山东相比，广东的差距也很大（见表一[略，详情请看杂志]）。
（四）广东房地产开发投资处于调整期的主要原因：
一是近年政府出台的各项政策措施的主导思想是，保持全省房地产开发投资平稳增长，防止大起大落，延长开发投资处于增长期的时间。
二是房地产开发投资的周期性作用。广东房地产开发投资这一轮增长周期从1998年开始已有五年时间。2003年和2004年暂时进入调整期。
三是广东与全国房地产开发投资增长周期之间既表现出趋同性，也存在着离异性，是广东房地产开发投资先于全国进入调整期的主要原因。广东房地产开发处于全国经济大环境中，受国家各项政策措施的影响，增长周期与全国波动表现一定的趋同性。如1998年广东房地产开发投资与全国各地一样重新复苏，并保持快速增长。1998年至2000年，广东房地产开发投资分别快于全国增速8个、6.8个和1.4个百分点。根据房地产开发投资景气周期，广东进入快速增长期早于全国，进入调整期的时间也早于全国， 2001年后广东增速均低于全国。
四是广东约有70%左右的房地产开发投资集中在广州、深圳两市，今年上半年，广州、深圳房地产开发投资分别增长0.9%和7.9%，导致全省增速放缓。
（五）今明两年广东房地产开发投资仍将保持平稳发展态势。
综合各方面的情况看，国家出台的银行贷款和土地政策虽然对广东房地产开发产生较大影响，但不会对今明两年广东房地产开发投资增长趋势产生根本性的冲击，预计今年增速维持2003年的水平，增长10%左右。
1、从2003年以来国家出台的有关政策看，本次出台的房地产开发政策有别于以前任何一次宏观调控。这次主要调控土地供应、金融贷款，重点清理部分过热行业，没有涉及商品房消费。这些政策出台对改变广东房地产开发的供给压力较大，将起到汰弱留强，稳定市场的作用。
2、广东房地产开发企业整体上具有较强的竞争优势。2003年全省资质等级为二级及以上的房地产开发企业有440家，约占全国30%。2003年全省房地产开发企业资产负债率为76.0%，比上年下降1.5个百分点；利润总额比上年大幅增长36.8%。自有资金比例增多，发展后劲较强。广东房地产市场发育较成熟，产业链间联系紧密。另外广东房地产开发企业对房地产业的前景仍然看好。
3、市场对商品房的强大需求将有力支撑今后房地产开发投资的增长。宏观经济的持续向好、居民可支配收入增加、城市化进程加快、城市基础设施建设、中心城市城区扩大、CEPA和泛珠三角区域合作等利好因素，使得市场对商品房消费保持旺盛的需求。广东商品房销售面积和销售额近两年每月的增长速度基本保持在18%以上，快于房地产开发投资增速。
二、商品房价格有提升压力
今年以来，广东商品房销售情况良好，每月销售额和销售建筑面积增长均在16%以上。上半年，商品房销售额444.00亿元，同比增长32.5%，商品房销售建筑面积1173.02万平方米，同比增长16.8%。由于销售额的增长速度明显高于销售面积，房价上涨较快，幅度为近八年来同期最高水平。
（一）今年以来广东销售商品房价格上涨速度较快。
1998年至2003年六年间，广东商品房销售价格增幅为-7.8%、-8.3%、2.1%、2.4%、-1.9%和-1.4%，远低于每年经济的增幅和城镇居民可支配收入增幅（见图三[略，详情请看杂志]）。进入2004年，销售商品房整体价格迅速提升，前2月、前3月、前4月和前5月分别增长19.6%、15.4%、13.9%和13.7%，其中销售商品住宅价格增长18.0%、16.6%、16.0%和15.1%。上半年，广东销售商品房价格为每平方米3785.14元，同比增加446.5元，增长13.4%；其中商品住宅价格每平方米3568.78元，同比增加449.65元，增长14.4%。广州、深圳销售商品房每平方米价格分别为4614.01元和6995.33元，增长11.4%和22.3%，其中商品住宅每平方米为4370.03元和6667.53元，增长12.7%和26.7%。
（二）广东销售的商品房价格增幅高于全国1.8个百分点。
今年全国商品房价格“涨”声一片。上半年，全国销售商品房平均每平方米2701元，增长11.6%。除福建、海南、内蒙古、陕西、青海和宁夏以外，其他省市销售商品房价格均有上涨，最高的甘肃省上涨34.2%。从涨幅看，广东在全国居第12位，比全国高出1.8个百分点。广东商品房均价比江、浙、鲁、津等省市高，但增幅比这些省市低。广州、深圳的商品房价格增幅低于上海、天津，高于北京、重庆。
（三）今年下半年商品房价格增速将会回稳。
1、国家宏观调控政策的长期稳定效果将逐步显现。部分房地产商会降低房价偿还贷款，部分实力较弱的发展商由于资金困难可能压价回笼资金，部分房地产商为得到更多流动资金可能下调售价。
2、市场供给压力仍比较大。今年上半年广东商品房建设投资439.86亿元，增长15.9%；在建施工面积10304万平方米，增长6.7%； 加上广东空置商品房屋较多，市场总体供应充足，因此房价上涨后劲不足。
3、部分建材价格开始下降。今年３月中旬后国内钢材特别是建筑钢材价格出现明显回落，５月上旬，线材、螺纹钢代表品价格已经回落到每吨3250元和3440元左右，较３月初下跌了750元以上，普通水泥价格没有进一步上涨。建筑材料价格的回落对商品房价格的上升起抑制作用。
今年商品房价格的上涨已引起有关政府部门的重视，国家将出台土地规划许可证有效期等方式打击开发商囤积土地，缓解土地供应紧张的矛盾。综合以上因素，预计今年下半年商品房价格增速将会放缓，今明两年广东商品房价格上涨的幅度约在15%左右。
三、建 议
（一）给闲置土地设置“生命时限”。据国土资源部调查，截至2003年，国家土地储备共170万亩，其中囤积在开发商手中尚未开发的土地高达70万亩。政府应从立法、许可两方面打击囤积土地的行为，房地产开发商不进行开发建设时不应拥有土地，需要开发建设时才能向政府购买土地。同时给闲置的土地设置开发期限，这将有利于政府有关部门强化房地产开发的总体规划与市场调控，抑制快速增长的房价，维护房地产开发市场的健康稳定。
（二）进行空置商品房屋快速调查。广东目前空置房屋总量大、空置时间长、形成的原因复杂。另外由于空置商品房屋分散在各开发商手中，不少近年没有投资的房地产开发商没有上报空置情况，详细的情况还不能完全掌握。进行快速调查摸清情况后，政府有关部门才能对症下药解决问题。
（三）对地方政府特别是县、镇一级政府进行债务和偿债能力评估。广东县域经济不发达，但县、镇一级的开发区数量并不少。一些开发区由于效益不理想，开发资金形成债务，增加当地政府的财政风险。应对地方政府特别是县镇一级的政府进行债务和偿债能力评估，抑制其投资冲动。
（四）房地产开发企业要进行融资创新。房地产开发企业能否获得足够的资金支持，建立健全多渠道的房地产融资体系成为企业发展关键。在目前房地产企业从银行获得大量的贷款越来越难的情况下，企业应加快建立直接融资渠道，如IPO（上市公募）、房地产信托、房地产基金等，实现融资渠道的多元化。
（作者：王丽莹；作者单位：广东省统计局投资处） |
