据《2004年三季度经济学家信心调查报告》反映，70％的受访经济学家对当前的经济形势表示“满意”，65％认为当前经济运行状况正常，比一季度和二季度分别增长了34和21个百分点，这说明经过宏观调控，未来经济走势更加明确，经济运行的热度进一步下降，经济运行状况趋于正常。同时，对于明年的消费需求，经济学家认为住房消费增长可望继续成为推动消费转暖的重要动力，50％的受访经济学家认为明年房地产价格会“上升”，29％认为会持平，反映出经济学家对住房消费持续稳定增长的判断，同时也表明，受房地产消费需求增长的影响，明年的固定资产投资增幅不会出现较大的下滑。
从全国来看，在国家宏观调控政策指导下，房地产开发投资增长速度过快的势头已得到有效控制（从今年年初的53％回落到28％，并且是连续几个月的投资增幅在30％以内），增长速度已处于合理区间，效果已明显显现，下一步即将实施的土地政策、金融政策调整取向成为人们关注的焦点。金融贷款是否会松动、土地供应限制是否会如期解除，成为影响未来房地产业发展的最重要因素。在初步实现了宏观调控的目的后，下一步就要利用利率、税收等经济手段，对地方政府、对民营资本等进行有效的调控，确保调控作用的长期稳定、不反弹，保持国民经济包括房地产业的长期健康发展。
1、土地政策调整对房地产市场的影响巨大
温家宝总理10月13日主持召开国务院常务会议，讨论《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，部署加强和改进土地管理工作。会议指出，实行最严格的土地管理制度，是由我国人多地少的基本国情决定的，是贯彻落实科学发展观，带有长期性、根本性的重大举措。各级政府和领导干部要从全局和战略的高度，充分认识加强土地管理的极端重要性，切实担负起保护耕地的历史责任。会议强调，当前，要采取切实有力的措施，依法严格土地管理，防止乱占滥用耕地和盲目投资，促进节约用地，巩固宏观调控成果，保证经济社会可持续发展。在该《决定》的第七条中，明确提出要“大力推进节约和合理用地。严格控制建设用地增量，着力盘活土地存量，新上建设项目首先要利用存量土地。制定和实施新的土地使用标准，完善相关税制，促进土地利用集约化，防止闲置浪费土地”。
土地政策的调整要在保护耕地的基本国策下，适度考虑部分地区土地资源短缺、建设用地紧张、房地产供求矛盾加剧、城市建设成本加大进而影响到城市综合竞争力等一系列问题，要因地制宜，综合考虑房地产价格大幅度上涨对国民经济、对增加城市运营成本以及对城市建设发展进程的影响等，权衡轻重缓急，按科学发展观，科学决策，缓解当前突出矛盾，也有利于避免因一部分地区房价上涨太快而带来的不良示范效应的影响。
因房地产开发周期较长，存量土地开发建设还会维持相当长的时间，土地供应紧缺的矛盾不会立刻显现出来，特别是一些城市适时调整城市区域规划，扩大城市范围，加大土地投放量，特别是在城市扩展边缘地带加大中低价位土地供应量，并采取项目限价招标方式，已在一定程度上缓解了土地供应紧张、地价上涨以及住房供应结构不合理等问题。但当存量土地消化得差不多时，如果新增土地跟不上供应要求，才会明显反映出土地的供求矛盾。所以土地政策的制定需要从长计议，以保持国民经济健康发展、保持房地产业供需相对平衡为原则，避免引发市场出现大的波动。
2、加快建立并完善预警预报系统，引导房地产业理性投资与消费
当前，一些地方已开始试运行房地产预警预报系统，并初步收到了明显成效。如上海市的房地产信息系统，所有已批项目开发建设、销售等进展情况都可以在网上公开查询，因预售合同需要在网上下载，因此，每卖出一套房子都需要下载相应的合同，信息系统反映出真实的市场需求和销售进度，所有投资者和消费者都可以方便查询到待供应土地情况、待销售商品房情况等，一方面促进了投资与消费的理性决策，另一方面也有利于规范房地产市场行为，避免虚假销售等欺诈行为的出现。市场的进一步规范也会让老百姓放心买房，促进消费需求的扩大。
根据各地预警系统建设的进度，预计到明年1月份，全国40个重点城市将开通预警系统和信息系统，房地产业将逐步进入理性发展时期。
3、调整供应结构，稳定房价
从去年以来，一些地方在房价上涨、高额利润驱动下，掀起兴建高档住宅的浪潮，普通商品住宅的开发建设遭遇冷落，特别是经济适用住房投资仅比上年同期增长4.2％，增幅下降1.4个百分点，而经济适用住房销售价格仅上涨了3.3％，远远低于商品住宅价格 8.8％的涨幅，供应量增幅的减少，在一定程度上也影响了平均房价水平。中低价位普通商品住宅供应的不足，引发了高档住房过剩、普通住房供不应求的供应结构矛盾。中低价位商品房供应不足，而高档住房供应量加大，在一个侧面抬升了商品房平均价格，表现为价格的大幅度上涨，但其实质只是结构性上涨。
为稳定房价，满足社会各阶层住房需求，特别是广大中低收入家庭的住房需求，需要加大力度建设普通商品住宅。北京市是全国房地产市场需求最为旺盛的地区，但6年来，房价总水平基本稳定，这与最近几年每年200-300万平方米的大规模的经济适用住房建设密不可分，其对于稳定房价、保持房地产市场健康发展发挥了重要作用。应认识到经济适用住房一方面可以满足中低收入家庭住房需求，另一方面则可以发挥调节、平抑房价的巨大作用。有的过去已停止建设经济适用住房的城市已重新制定经济适用住房建设计划，或者面向特定人群建设定向销售的普通商品住宅，缓解供求矛盾。
4、以经济手段延续宏观调控效果，避免反弹
几年前，上海市房地产市场不论从价格还是消费能力都与北京市差距很大，为了刺激房地产业的迅速发展，上海市出台了一系列鼓励住房消费的政策，其中最主要的有两条，一是大幅度降低契税，降到1.5％后，又在全国率先也是唯一实行以财政贴税的方式减为0.75％。税率降低后，交易量迅速增长，带动了契税总额的成倍增长，2003年比2000年增长了两倍多；二是购房款可以抵扣个人所得税。这两项政策的出台极大地刺激了住房消费，在短短的几年内房地产业迅速发展，2003年的统计数据显示，不论从平均价格还是交易量都超过了北京市。
但是随着房地产市场形势的持续旺盛，上海市及时采取了紧缩政策，即契税回到1.5％，这在一定程度上抑制了消费需求，再加上及时加大土地供应量，以项目限价招标方式定向建设一批中低价位普通商品住宅，平抑了过快上涨的房价，今年6月份以来，上海市宏观调控作用明显，房价增幅下降，市场发展态势已从持续高涨转向相对平稳。
因此，为稳住宏观调控的大好局面，在相应行政手段有所松动时，经济手段要及时跟进，如利率、税收、产业政策等手段，加大对地方政府、民间资本的调控力度，避免房地产业发展出现大起大落。
5、房地产金融政策的调整将继续以紧缩为主
此轮宏观调控，有效地控制了对房地产开发项目贷款的风险，并对房地产企业开发能力提出了更高的要求，资金实力成为今后房地产企业生存发展的关键。特别是新出台的金融机构对土地的贷款只能贷向土地储备中心，房地产开发企业必须以自筹资金交纳土地出让金才能获得土地使用权，提高了企业进入房地产业的门槛。今后，央行应该会继续保持这种来之不易的调控效果，开发企业对金融机构的依赖期望值要逐步降低。要开拓多种融资渠道，才是筹集资金的发展方向。
为配合央行出台的金融调控政策，各商业银行对个人住房贷款也提出了相应地限制条件，如要求贷第二套住房时，要执行一般商业贷款利率，提高首付款比例，对异地购房的审查更加严格，并对月供支出占家庭收入比例提出了明显要求。所有这一切，都说明为了防止金融风险，金融机构不论是贷向房地产开发项目还是个人购房，都会继续执行严格的调控政策，至少在一段时期内看不到贷款松动的明显迹象。
进入2005年后，随着宏观调控的逐步放宽，土地供应量的逐步跟进，紧缩将近一年的市场将面临新的发展机遇。但由于影响房地产行业发展最大的金融政策、土地政策依然不会有太大的调整空间，估计明年全国房地产开发投资增速保持在20-30％的合理水平上。房价因地区市场不同而呈现较大差异性变化，土地供应不足、供需关系紧张的地区，房价很难回落，但涨幅会下降。同时，市场发展一直比较平淡的地区，会随着社会经济的发展，城镇居民购买力的增强，表现出良好的市场发展前景。总的来说，明年房地产市场不会出现大起大落。
（作者：文林峰；作者单位：建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处） |
