在今年召开的几次房地产形势分析会上，许多同志提出了不少关于房地产发展与宏观调控的问题。现就其中几个问题，谈一些探讨性意见。
为什么市场健康发展还要进行调控？
有的同志说，既然去年国发18号文已经从整体上肯定了房地产市场的健康发展形势，为什么还要进行调控？有些城市的同志说，本市的房地产市场供销两旺，形势很好，为什么要进行调控？
对这个问题，18号文已经作了答复。18号文在肯定了房地产业健康发展的同时指出：“当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快；房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展；房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。” 既然还存在许多问题，当然应该进行调控。
这里要指出的是，对国民经济及各个行业的调控，包括带有全局性质的宏观调控和局部性质的中观调控和微观调控。既包括在正常发展中的经常性调控，也包括在全国经济发生严重问题时进行带有“全面煞车”性质的调控。在建国以后的一个相当长的时期内，由于我们的管理和调控水平不高，平时有了问题没有及时通过调控去解决，往往是到了问题积累得很严重之时，才决定进行全国范围的带有“全煞”性质的调控。历史的教训，使得许多人形成了一种习惯性的“判断”，如要进行调控，就是问题已经很严重，就得进行全国范围的带有“全煞”性质的调控。
随着改革开放和国民经济的持续发展，我国的调控工作已经有了很大的改进。我们正在建立和完善的调控体系，是一种现代化的对国民经济和市场进行及时监管和调控的体系，是一种用“调控经常化”来保证“发展健康化”的体系，是一种防患于未然的科学调控体系。调控的目的，是保证国民经济的持续健康发展。调控的方法，是区别对待、有保有压，是“点煞”而不是“全煞”。调控的着重点，一是保持科学的发展速度和规模，二是促进结构优化。由于调控的运作已经大大改进，那种只有到了问题十分严重之时才进行“全煞”调控的认识，应该改变为通过“调控经常化” 防止产生严重问题、以保持健康发展的认识。
我们都知道，即使在国民经济健康发展的时期，包括许多城市房地产市场供销两旺的兴旺发达时期，都会产生许多前进中的新问题。这就需要我们通过现代化的监管体系，及时地发现问题，有针对性地分别使用宏观、中观和微观调控办法，使用以经济手段为主行政手段为辅的办法，予以调控，把问题解决在萌芽之时。这样做，就可以避免问题已经很严重而且造成较大损失时，才采取“全煞” 调控的被动办法。
这次国家的宏观调控，是否由房地产业引起的？
有的同志对此谈了肯定的观点。其实这次全国宏观调控的一个重点，是解决固定资产投资增长过快、规模过大的问题。建国以来，有好几次经济大波折都是因为投资规模过度膨胀引起的。借鉴历史的教训和近几年的实际，这一重点抓得是完全正确的。这次调控固定资产投资，不搞一刀切。重点是抑制一些发展过快、产能过剩的行业，以及努力剔除重复的、低水平的和严重污染的项目。而对于国民经济发展需要的行业，特别是高新技术行业，则要继续加快其前进步伐。采用这种有保有压、区别对待、以经常性“点煞”调控为主的办法，证明我国调控工作的进步确已“今非昔比”。
这里有必要分析一下房地产业在这次调控中所处的地位：第一，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，在发展国民经济中发挥着重要的作用。所以，从总体上来说，对房地产业调控的重点不是“压”，而是有区别、有针对地解决各地不同的问题，以促其健康发展，使它为发展国民经济不断地做出更多更大的贡献。第二，房地产投资是固定资产总投资的一个组成部分，在一定意义上讲，对固定资产投资的宏观调控，也包括房地产投资在内。第三，房地产投资只占固定资产总投资的20%左右，这几年房地产投资的平均增长率又低于固定资产总投资的平均增长率，这是有区别的。第四，在固定资产总投资中，比重最大的是生产性项目的投资，调控的重点是产能过剩或不健康的生产性项目；而在房地产投资中，比重最大的是生活性项目的投资，而生活性项目的主流是持续发展。这也是有区别的。以上分析说明，虽然这次对固定资产投资的宏观调控包括房地产投资在内，但因房地产业是需要持续发展的行业，而且各地发展不平衡，只能要求各城市从实际出发进行有针对性的、“点煞”性的调控。因此，不能说这次全国性的宏观调控，主要是房地产引起的。
这次为什么不采取一刀切的宏观调控？
有的同志说，1993年经济发展过热时，就曾对房地产采取全国一刀切的宏观调控措施，而且取得了很好的效果，为什么现在不采用了。
一要看到，1993年经济发展过热的趋势迅猛，不抓住重点出“重拳”已难以遏止，因而抓住了金融和房地产这两个问题突出的行业作为宏观调控的重点。二要看到，当时房地产的确存在着东部热、西部不热，东部有的城市过热、有的城市并不过热的差别，现在看来似可进行有区别的调控。但因当时“过热”的发展趋势已到非煞车不可的局面，又由于当时还缺乏有区别地进行调控的机制和管理水平，因而采取了全国一刀切的宏观调控措施。虽然迄今为止，对当时采取的措施是否得当一直有不同看法。但多数人认为，当年的措施是从当时的实际出发而且是可行的。既不宜用现在的水平去衡量当时措施的优劣，也不宜在现今已经看到各地房地产业的不平衡发展，又具有了区别对待的调控水平，再去套用当年的一刀切措施。
能否通过调控使房价下跌或者不涨？
影响房价的因素很多，这里只分析两种主要因素。一种是住房的成本因素。近几年来，构成住房成本的土地、材料设备、人工和提高住房水平等因素都在不断地上涨。只要这些成本因素在今后持续地稳步上涨，受其影响，同地段、同档次住房的价格仍然会持续地上涨。但因影响房价的因素是多方面的，成本只是其中的一个重要因素，因而成本的上涨与房价的上涨不可能完全同比。
这几年，有的城市房价上涨过快，其中有些项目的价格已远离其价值。对这样的项目，应该通过市场调节或调控来降低其价格。
另一种是结构性上涨，即有些城市在市场出售的住房总量中，由于高价位住房的比重增加而造成平均价格上涨。对此，可以通过调控，增加经济适用住房和低价位商品房的比重，来达到全市的平均房价不涨或者下跌的效果。
目前各城市有关部门正在着力抓两项工作：一是抓好住房建设的结构调整来平抑房价，为中低收入者供应更多的低价位住房；二是抑制房价远离价值的不合理上涨，防止出现价格暴涨的“泡沫”。
既然进行了宏观调控，投资为何仍大幅度增长？
有的同志问，既然进行了宏观调控，为什么今年上半年的房地产投资仍比去年同期增长百分之三十几，个别去年房价涨得过高的城市其今年房价仍比去年同期涨百分之二十几。
这是业内人士常讲的“惯性效应”和“翘尾巴效应”，这两种效应在房地产投资和房价上比较常见。惯性效应系指过猛的发展，很难一下子就慢下来。特别是房地产项目开发周期长，当年开发的项目，第二、三年仍需投入很多资金，其“惯性效应”特别突出。“翘尾巴效应” 则主要反映在与上年同期相比之上。我国2003年房地产投资比2002年上涨高达29.7%，虽然进行了宏观调控，但因去年的尾巴翘得过高和惯性效应，今年上半年只要维持去年年底或稍高一些的水平，就会比去年同期高20—30%。这一事实告诉我们：头年房价或房地产投资增长过快，不仅会造成当年的紧张和困难，第二年过大的惯性和过高的翘尾巴也是很难受的。
调控土地和金融是否会影响房地产业的快速发展？
土地，是房地产开发的一项基本条件；金融，是房地产开发资金的重要来源。调控土地和金融，按理会在一定程度上调控房地产的开发规模和发展速度。但因“惯性效应”和“翘尾巴效应”的影响，许多城市在短时间内不一定能明显地表露出来。
最近6年，房地产投资年平均增长超过20%，一直处于高位运行的状态。特别是2003年的投资比2002年增长高达29.7%，许多专家认为已经在冲击警戒线。当前许多业内人士担心的，不是如何继续保持高位运行的问题，而是高位运行持续时间过长会难以为继，并有可能滑向“过热”的问题。
鉴于我国新的调控体系还处于不断发展和完善的进程中，不可避免地还存在缺点和不足之处，甚至有时在某些地方、某些行业、某些环节，还可能出现计划经济时期使用过的老办法。虽然近年来从全国的大局来看，宏观调控的主流是正确的，成效是显著的。但也不可能要求每个地区、每个行业、每个环节的调控都做到尽善尽美。因而我国政府一贯欢迎对调控工作提出意见或建议，通过争鸣和集思广益，不断地改进调控工作。
许多业内人士建议，针对房地产实施的金融和土地调控，也要区别对待，有保有压。对于出现发展过热“苗头”的城市，要严格控制土地供应和贷款。对于某些非有效需求的项目和不健康的项目，要大力煞车。而对于健康发展和有效需求，仍应给予充分支持。通过金融、土地以及其它有关的调控措施，力争在优化结构、提高水平的基础上，既保持房地产业合理的发展速度，又不发生大起大落的大波动。有的专家指出，在近几年内，如果经过调控，在优化结构、提高水平的基础上，使房地产投资的年增长率维持在15-20%，就应该称之为“最佳”调控。因为每年增长15-20%，仍是与国民经济发展大体相适应的发展速度。同时，把近几年的高位运行速度适当降低一些，也比较易于实现有节奏的、可持续的、健康的发展。
（作者：包宗华） |
